El derecho de construcción y el derecho real de
propiedad son dos conceptos fundamentales en el ámbito inmobiliario.
El derecho de construcción permite al propietario de un terreno construir sobre
el mismo, mientras que el derecho real de propiedad otorga al titular el
derecho exclusivo de disfrutar y disponer de un bien inmueble.
En el caso del régimen de PH
(propiedad horizontal), estos dos derechos se encuentran íntimamente
relacionados, ya que permite la coexistencia de varios propietarios en un mismo
edificio o residencial , cada uno con un derecho de propiedad sobre su unidad privativa y un
derecho de copropiedad sobre las áreas comunes.
1. Conceptos básicos
a. Propiedad horizontal:
La propiedad horizontal es un
sistema de propiedad inmobiliaria que permite la división de un edificio en
unidades privativas independientes y áreas comunes, cada una con su propio
régimen de propiedad. Cada propietario de una unidad privativa tiene un derecho
exclusivo de propiedad sobre su unidad y un derecho de copropiedad sobre las
áreas comunes.
b. Régimen de PH:
El régimen de PH es un
conjunto de normas que regulan la propiedad horizontal, estableciendo los
derechos y obligaciones de los copropietarios, así como el funcionamiento de la
comunidad de propietarios. Estas normas pueden estar establecidas en la ley, en
los estatutos de la comunidad o en el reglamento interno del edificio.
c. Elementos del régimen de PH:
Los elementos del régimen de PH
son los siguientes:
- Edificio:
La construcción física que alberga las unidades privativas y las áreas
comunes.
- Unidades
privativas: Las secciones del edificio que son propiedad
exclusiva de cada copropietario.
- Áreas
comunes: Las partes del edificio que son propiedad de
todos los copropietarios en común, como el portal, las escaleras, los
ascensores, la azotea, etc.
- Comunidad
de propietarios: El conjunto de copropietarios del
edificio.
- Administración
de la comunidad: El órgano encargado de gestionar la
comunidad de propietarios y velar por el cumplimiento del régimen de PH.
2. Características del régimen de PH
El régimen de PH presenta las siguientes características
principales:
- División
de la propiedad: El edificio se divide en unidades
privativas y áreas comunes, cada una con su propio régimen de propiedad.
- Independencia
de las unidades privativas: Cada copropietario tiene un
derecho exclusivo de propiedad sobre su unidad privativa, pudiendo
disponer de ella libremente.
- Copropiedad
de las áreas comunes: Las áreas comunes son propiedad de
todos los copropietarios en común, quienes deben contribuir a su
mantenimiento y conservación.
- Existencia
de una comunidad de propietarios: La comunidad de
propietarios es un órgano colegiado que representa a los copropietarios y
se encarga de gestionar el edificio y las áreas comunes.
- Sujeción
a un régimen jurídico: El régimen de PH está sujeto a un
conjunto de normas que regulan los derechos y obligaciones de los
copropietarios, así como el funcionamiento de la comunidad.
3. Limitantes del régimen de PH
El régimen de PH también presenta algunas limitantes
que es importante tener en cuenta:
- Restricciones
al uso de las unidades privativas: Los copropietarios
deben respetar las normas de convivencia establecidas en el reglamento
interno del edificio y evitar causar molestias a los demás copropietarios.
- Obligaciones
de contribución a los gastos comunes: Todos los copropietarios
deben contribuir a los gastos comunes del edificio, como los gastos de
mantenimiento, conservación y administración.
- Sujeción
a las decisiones de la comunidad: Las decisiones de la
comunidad de propietarios son vinculantes para todos los copropietarios,
incluso para aquellos que no hayan votado a favor de las mismas.
- Posibilidad de conflictos entre copropietarios: En el seno de una comunidad de propietarios pueden surgir conflictos entre los copropietarios por diferentes motivos, como el uso de las áreas comunes, el pago de los gastos comunes o la realización de obras en las unidades privativas.
4. Ventajas del régimen de PH
El
régimen de PH ofrece algunas ventajas que lo convierten en una opción
atractiva para la propiedad de viviendas en edificios:
- Independencia de las unidades
privativas:
Cada copropietario tiene un derecho exclusivo de propiedad sobre su unidad
privativa, pudiendo disponer de ella libremente.
- Gestión eficiente del
edificio: La
comunidad de propietarios se encarga de la gestión del edificio y las
áreas comunes, lo que permite una administración más eficiente y
transparente.
- Mantenimiento adecuado del
edificio: Los
copropietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes, lo que
garantiza el mantenimiento adecuado del edificio y las áreas comunes.
- Mayor seguridad: Los edificios en régimen de
PH suelen tener un mayor nivel de seguridad, ya que cuentan con porteros,
cámaras de vigilancia y otros sistemas de seguridad.
- Posibilidad de realizar
obras: Los
copropietarios pueden realizar obras en sus unidades privativas, siempre
que cumplan con los requisitos establecidos en el reglamento interno del
edificio y obtengan la autorización previa de la comunidad.
5. Desventajas del régimen de PH
El
régimen de PH también presenta algunas desventajas que es importante
tener en cuenta:
- Restricciones al uso de las
unidades privativas: Los copropietarios deben respetar las normas
de convivencia establecidas en el reglamento interno del edificio y evitar
causar molestias a los demás copropietarios.
- Obligaciones de contribución
a los gastos comunes: Todos los copropietarios deben contribuir a
los gastos comunes del edificio, lo que puede suponer un gasto adicional
para algunos.
- Sujeción a las decisiones de
la comunidad: Las
decisiones de la comunidad de propietarios son vinculantes para todos los
copropietarios, incluso para aquellos que no hayan votado a favor de las
mismas.
- Posibilidad de conflictos
entre copropietarios: En el seno de una comunidad de propietarios
pueden surgir conflictos entre los copropietarios por diferentes motivos,
como el uso de las áreas comunes, el pago de los gastos comunes o la
realización de obras en las unidades privativas.
6. Aspectos relevantes del régimen de PH en Panamá
En
Panamá, el régimen de PH se encuentra regulado por la Ley 31 de 1974,
modificada por la Ley 19 de 2012. Esta ley establece los principios
básicos del régimen de PH, así como los derechos y obligaciones de los
copropietarios.
a.
Constitución de la propiedad horizontal:
Para
constituir una propiedad horizontal en Panamá, se deben cumplir los siguientes
requisitos:
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- El terreno debe estar
inscrito en el Registro Público.
- El edificio debe contar con
un plano de construcción aprobado por las autoridades competentes.
- Se debe elaborar un
reglamento interno del edificio que establezca las normas de convivencia y
el funcionamiento de la comunidad.
- Se debe constituir una
comunidad de propietarios y elegir un administrador.
b. Administración de la propiedad horizontal:
La
administración de la propiedad horizontal en Panamá está a cargo de la comunidad
de propietarios, la cual se encarga de:
- Gestionar los gastos comunes
del edificio.
- Contratar y supervisar el
personal de mantenimiento y seguridad del edificio.
- Convocar y presidir las
asambleas de copropietarios.
- Ejecutar las decisiones de
la comunidad.
- Representar a la comunidad ante terceros.
c. Gastos comunes en la propiedad horizontal:
Los gastos
comunes en la propiedad horizontal en Panamá incluyen:
- Gastos de mantenimiento del
edificio, como el pago de la luz, el agua, la limpieza y la jardinería.
- Gastos de conservación del
edificio, como la reparación de las paredes, el techo y las instalaciones.
- Gastos de administración del
edificio, como el pago del salario del administrador y los gastos de
oficina.
d. Resoluciones de conflictos en la propiedad horizontal:
Los conflictos
entre copropietarios en Panamá pueden resolverse a través de los siguientes
mecanismos:
- Negociación directa: Los copropietarios pueden
intentar resolver el conflicto por sí mismos mediante la negociación
directa.
- Mediación: Los copropietarios pueden
solicitar la mediación de un tercero neutral para ayudarles a resolver el
conflicto.
- Arbitraje: Los copropietarios pueden
acordar someter el conflicto a arbitraje, lo que implica que un árbitro
independiente tome una decisión vinculante para ambas partes.
- Vía judicial: Si los copropietarios no
logran resolver el conflicto por ninguno de los medios anteriores, pueden
acudir a la vía judicial.
7. Preguntas frecuentes (FAQs)
a. ¿Qué es una escritura de propiedad horizontal?
La escritura
de propiedad horizontal es un documento público que acredita la
constitución de una propiedad horizontal. En ella se describe el edificio, las
unidades privativas, las áreas comunes y los derechos y obligaciones de los
copropietarios.
b. ¿Qué es el reglamento interno de un edificio en régimen de PH?
El reglamento
interno de un edificio en régimen de PH es un conjunto de normas que
establecen las normas de convivencia y el funcionamiento de la comunidad. Es
obligatorio para todos los copropietarios y debe ser aprobado por la mayoría de
los mismos.
c. ¿Quién es el administrador de una propiedad horizontal?
El administrador
de una propiedad horizontal es la persona encargada de gestionar el edificio y
las áreas comunes. Es elegido por la comunidad de propietarios y debe rendir
cuentas de su gestión de forma periódica.
d. ¿Cómo se pagan los gastos comunes en una propiedad horizontal?
Los gastos
comunes en una propiedad horizontal se pagan mediante cuotas mensuales que
deben ser aportadas por todos los copropietarios. El importe de las cuotas se
establece en el reglamento interno del edificio.
e. ¿Qué puedo hacer si tengo un conflicto con otro copropietario?
Si tienes
un conflicto con otro copropietario, puedes intentar resolverlo por vía
amistosa mediante la negociación directa o la mediación. Si no es posible
resolver el conflicto por estas vías, puedes acudir a arbitraje o a la vía
judicial.
8. Conclusiones y recomendaciones
El
régimen de PH es una opción de propiedad inmobiliaria que ofrece tanto ventajas
como desventajas. Es importante conocer las características, los derechos y las
obligaciones de este tipo de propiedad antes de tomar la decisión de adquirir
una unidad en un edificio en régimen de PH.
Recomendaciones:
- Infórmate antes de comprar: Es importante informarte
sobre el régimen de PH, las características del edificio y las normas de
convivencia antes de comprar una unidad.
- Lee atentamente la escritura
de propiedad horizontal: La escritura de propiedad horizontal contiene
información importante sobre el edificio, las unidades privativas, las
áreas comunes y los derechos y obligaciones de los copropietarios.
- Participa en la comunidad de
propietarios: Es
importante participar en la comunidad de propietarios y estar al día de
las decisiones que se toman.
- Respeta las normas de
convivencia: Es
importante respetar las normas de convivencia establecidas en el
reglamento interno del edificio.
- Resuelve los conflictos de
forma amistosa: Si
tienes un conflicto con otro copropietario, intenta resolverlo de forma
amistosa mediante la negociación directa o la mediación.
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